Bahia

As cotas de condomínio em atraso que são cobradas judicialmente passam a ter, a partir desta sexta-feira (18), natureza de título executivo extrajudicial, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil. Com isso, a cobrança aos inadimplentes na Justiça deve ficar mais rápida, visto que não será mais necessário discutir a legitimidade da cobrança durante os trâmites do processo.

Agora, os condôminos inadimplentes irão receber uma ordem de pagamento da dívida, expedida por juiz, com prazo de três dias para quitação sob pena de ter bens penhorados, inclusive, o próprio imóvel.

“Quando o título tem força executiva, o credor ingressa diretamente com a ação de execução para perseguir seu crédito”, explica o advogado especialista na área imobiliária, Fábio Cortezzi.

Ele afirma que a mudança deve reduzir o tempo de cobrança em 50%.

“Pula quase a metade do processo. O condomínio passa a ter certeza de que vai receber a liquidez daquela dívida com mais agilidade”, garante Cortezzi.

Rigidez
Antes, as cobranças de débitos com o condomínio iam para a Justiça e eram cobradas por meio de procedimento sumário, que acabava tornando o processo lento por conta da necessidade de discutir a legitimidade da cobrança. “A ação de cobrança passava por um caminho enorme até que o endividado pagasse alguma coisa pela dívida”, completa Fábio Cortezzi.

Com o novo Código de Processo Civil, o título de cobrança, que passa a ser executivo extrajudicial, garante a existência de crédito a ser recebido, assim como são os cheques, as notas promissórias e duplicatas, por exemplo.

“No geral, vai ficar mais fácil, rápido e mais barato esse tipo de cobrança para que o condomínio possa reaver o que não foi pago pelo condômino inadimplente”, diz o advogado. Ele ressalta que a via judicial geralmente é o último estágio da cobrança feita por um condomínio após esgotar todos os canais de negociação. Na Justiça, o prazo de defesa para quem contraiu a dívida - no caso, não pagou a taxa condominial - é de 15 dias a partir da data em que a citação do juiz foi anexada ao processo.

Mais ações
Na tentativa de recuperar junto aos condôminos inadimplentes um débito estimado em R$ 650 mil, aproximadamente, o síndico  do Condomínio Parque Sun Garden, Paulo Rogério Borba, não viu outro jeito que não apelar para a Justiça.

“A partir de abril, todo mundo que estiver inadimplente com dívida acima de 90 dias vai ser acionado juridicamente. Precisamos reaver esse dinheiro. Senão o condomínio não se sustenta”, afirma.

O empreendimento, localizado em Lauro de Freitas, tem 780 apartamentos e registrou, no início do ano, índices de inadimplência que chegaram a 43%. “O balanço de fevereiro ainda não foi fechado, mas acreditamos que esse número cresceu ainda mais. Todo mês é um malabarismo para que a administração do condomínio possa honrar as despesas básicas”, lamenta o síndico.

Para Borba, as novas regras de cobrança vão fazer com que o condômino pense duas vezes antes de deixar de pagar a taxa. “O condomínio tem só dois anos e nós temos moradores que desde que entraram nunca pagaram um mês de condomínio sequer. Com o risco de penhora e de um tempo mais rápido de execução do processo, acredito que as pessoas vão tentar honrar essa dívida o quanto antes, a fim de evitar que a dívida chegue até a Justiça”, observa.

Inadimplência
O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Bahia), Kelsor Fernandes, recomenda que tanto o síndico quanto o condomínio façam com que essas mudanças funcionem de fato para que os condomínios possam operar com sustentabilidade e sem aperto no orçamento do empreendimento.

“O novo código veio para agilizar essas ações (de cobrança). Mas é preciso que a administração do condomínio seja vigilante e aplique  essa lei efetivamente, sem deixar que o devedor acumule por muito tempo as cotas em atraso”, defende. “Sabemos que isso não se resolve da noite para o dia, mais toda ferramenta que vier para ajudar a reduzir a inadimplência elevada é importante”, completa.

Condomínios recorrem cada vez mais à Justiça
Segundo os últimos números levantados pelo Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-BA), o número de ações judiciais de cobrança de despesas condominiais cresceu 45% na capital baiana em janeiro em comparação com  dezembro de 2015.

Enquanto no mês de dezembro foram ajuizadas 408 ações, em janeiro o número pulou para 586. Em  2015, foram ajuizadas  um total de 7.746 mil ações, crescimento de 8,48% na comparação com 2014. Nos dois primeiros meses de 2016, o número de ações já soma 1.140 mil.

Segundo a gerente de atendimento da ACS Administração de Condomínios, Linda Carvalho, nos 200 condomínios administrados pela empresa, a inadimplência chega a 40%, a depender do empreendimento. O custo com os processos que correm na Justiça chega a ser de  20% do valor da dívida. “Os condomínios buscam de toda as formas rever este dinheiro até chegar à cobrança judicial”.